وکیل پایه یک دادگستری

حسن اصفهانی

 

 

 

تفاوت افراز و تفکیک چیست؟ ملک غیر قابل افراز چه ملکی است؟ هزینه افراز ملک مشاع چه قدر می شود ؟ تفکیک ملک مشاع چه مراحلی دارد؟ قانون افراز ،  تفکیک ملک مشاع

 

افراز و تفکیک چیست؟

افراز: به معنای جدا نمودن سهم مشاع یک شریک از شرکای دیگر است، یعنی تقسیم نمودن مال غیرمنقول متعلق به چند شریک در صورتی که یک یا چند نفر از آنان حاضر به تقسیم آن نباشند. 
تفکیک: یعنی تبدیل ملک به چند قطعه زمین با مشخصات معین. تفکیک هم در مورد املاک مشاع کاربرد دارد و هم در مورد املاک غیرمشاع
 

افراز و تفکیک چه تفاوت هایی با هم دارند؟

افراز فقط در مورد املاک مشاع کاربرد دارد اما تفکیک، هم در اموال مشاع است هم اموال غیرمشاع.
 

بعد از افراز حالت اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد اما بعد از تفکیک در املاک مشاع، حالت اشاعه باقی است.
 

در افراز تعیین تکلیف نهایی با دادگاه است اما در تفکیک با اداره ثبت است.
 

مرجع درخواست افراز هم اداره ثبت است هم دادگاه اما مرجع درخواست تفکیک، اداره ثبت محل وقوع ملک است.
 

از شرایط بوجود آمدن افراز، عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف بین مالکین مشاع می باشد.
 

در حین انجام عملیات تفکیک، هر یک از شرکا میتوانند به آن اعتراض نمایند و با اعتراض آنان ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توانند اقدام را ادامه دهند اما اعتراض به افراز در حین اقدا

م از سوی شرکای دیگر پذیرفته نیست و بعد از افراز میتوانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند.
املاک ثبتی که جریان ثبتی آنان خاتمه یافته است اعم از اینکه ثبت دفتر املاک شده یا نشده باشد، مرجع درخواست افراز، اداره ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض بمدت ١٠ روز از تاریخ ابلاغ در دادگاه خواهد بود اما اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد، مرجع درخواست، دادگاه عمومی محل می باشد.

 

اعتراض به تصمیم افراز

متقاضی درخواست ثبت، این درخواست را تقدیم اداره ثبت می‌کند که اداره ثبت نیز این درخواست را می‌پذیرد یا رد می‌کند. در هر دو فرض، از زمان ابلاغ تصمیم واحد ثبتی، وکیل متقاضی ظرف ۱۰ روز مهلت دارد که چنانچه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد، به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه و دادخواستی مبنی براعتراض تقدیم کند.

 

موارد غیر قابل افراز ملک مشاع

در مواردی که تقسیم به موجب قانون منع شده باشد یا شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند، نمی‌توان به افزار اقدام کرد. همچنین در صورتی که تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکا باشد، تقسیم ممنوع است. در مورد ملک مورد نظر، نباید سند مالکیت معارض وجود داشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده است، اقدام به افراز نخواهد شد.

 

هزینه افراز املاک مشاع
هزینه افراز بر اساس آنچه در مورد هزینه تفکیک مقرر است، در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز، به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد. این هزینه در مورد تفکیک به این صورت مورد حکم قرار گرفته است که همین حکم در مورد افراز نیز جاری است.

هر گاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او، تقاضای تفکیک شود، این تقاضا به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذی نفع بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد.

مبنای وصول هزینه تفکیک، ارزش معاملاتی روز خواهد بود، هرچند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه فروخته می شود.

پرونده های افراز که در تاریخ اجرای این قانون در دادگاه ها مطرح می باشد، کماکان مورد رسیدگی و صدور حکم قرار می گیرد.

اگر خواهان افراز بخواهد دعوای خود را در واحد ثبتی مطرح کند، باید دعوای سابق را از دادگاه استرداد نماید.

تفکیک عرصه و تفکیک اعیان

تفکیک عرصه یعنی تقسیم ملک به دو یا چند قطعه بطوریکه قطعات هیچگونه ارتباط فیزیکی و حقوقی با هم نداشته باشند و هر یک بصورت قطعه ای مستقل باشند. تفکیک اعیان یعنی اینکه هر چند قطعات مفروز شده از پلاک، دارای مساحت و حدود اربعه مشخص می باشد اما ارتباط فیزیکی قطعات با همدیگر کاملاً قطع نخواهد شد.

اگر مالک اعیان، قصد خرید عرصه زیر بنا را داشته باشد در تفکیک عرصه اقدام و بعد از انجام تشریفات مقرر انتقال در صدور سند مالکیت مبادرت نماید. عرصه تابع وجود اعیان است و انجام تفکیک عرصه مذکور نیاز به جلب نظر شهرداری ندارد.

 

 

تفکیک اعیان ها به موجب بخشنامه های ثبتی بند ٣٨٢:

در مواردی­ که مالک اعیانی ­ها ثبت شده بر اساس ماده ۱۰۴ مکرر آیین ­نامه تقاضای تفکیک می ­نماید و عرصه متعلق به دیگری است، همان­طوری که در ماده ۱۰۴ مکرر آیین­ نامه قانون ثبت قید شده است در موقع تحدید حدود اعیانی باید مراتب بمالک عرصه مجاورین اخطار شود لازم است در موقع تفکیک هم به منظور محفوظ بودن حق مالک عرصه، مراتب به مشارالیه ابلاغ و اخطار گردد.بدیهی است با صدور سند مالکیت اعیانی دیگر ادعایی نسبت به اصل مالکیت مسموع نخواهد بود.

 

تفاوت عرصه و اعیان در مالکیت

معمولا مالک اعیان و صاحب عرصه یک شخص است. گاهی اوقات امکان دارد مالک اعیان صاحب قسمتی از عرصه باشد. این حالت بیشتر در مجتمع‌های مسکونی اتفاق می‌افتد. گاهی اوقات مالک اعیان یک شخص و صاحب عرصه شخص دیگری است که این حالت در مورد زمین‌های اوقافی روی می دهد.

ساخت و ساز در زمین‌های اوقافی منوط به کسب اجازه از اداره متولی است. تفاوت عرصه و عیان پس از تعاریف گفته شده بسیار روشن است. پس بهتر است قبل از هرگونه معامله‌ای اطلاعات کافی در مورد زمین مورد نظر داشته باشید تا مرتکب اشتباه نشوید

 

تفکیک عرصه املاک

این اقدام با تقاضای مالک یا وکیل قانونی او آغاز می گردد، به این ترتیب که مالک یا نماینده قانونی او از شهرداری تقاضای نقشه تفکیک پلاک را می کند. شهرداری پس از اخذ مدارک لازم با توجه به مقررات و ضوابط شهرسازی، نقشه مصوبه موضوع ماده ١٠١‏ قانون شهرداریها را به متقاضی تسلیم و نسخه ای از آن را برای تطبیق با ضوابط و مقررات ثبت و تنظیم صورت مجلس به اداره ثبت ارسال می دارد. با وصول نقشه متقاضی باید با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی، تقاصای تفکیک را اخذ و به ثبت محل تسلیم دارد. تقاضا به یکی از نمایندگان ارجاع می گردد. نماینده پس از ملاحظه تقاضا و بررسی پرونده ثبتی نقشه ارائه شده به وسیله متقاضی را طی نامه ای برای تایید و موافقت با تفکیک به شهرداری محل ارسال می دارد.
چنانچه ظرف دو ماه از تاریخ ارسال نقشه به شهرداری پاسخی از ناحیه آن مرجع واصل نشود، حسب مراجعه و تقاضای متقاضی اداره ثبت می تواند راساً مبادرت به تفکیک نماید. پس از وصول پاسخ شهرداری، نماینده ثبت و نقشه بردار به محل مراجعه نموده؛ درصورتی که قطعات تفکیکی داخل در محدوده ملک باشند و اختلافی با مجاورین ملاحظه نگردد، نقشه بردار نقشه تفکیکی را با توجه به نقشه تایید شده شهرداری ترسیم و قطعات تفکیکی را به نرخ منطقه ای ارزیابی و نماینده صورت جلسه تفکیکی را تهیه و مراتب را طی گزارشی به اطلاع مسئول اداره می رساند. در صورت جلسه تفکیکی ابتدا بایستی جریان ملک و سپس حدود و مشخصات کل ملک، آنگاه حدود و مشخصات قطعات تفکیکی با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت به ترتیب نوشته شود و نماینده و نقشه بردار و متقاضی آن را امضا نمایند. و مراحل بعدی از جمله گواهی بازداشتی و مامور حسابداری‏می گردد ومسئول اداره پس از کنترل و بررسی عملیات انجام شده صورت جلسه تفکیکی را امضا می نماید.

 

نکته: در موقع تفکیک قسمتی از ملک مورد تحدید و یا ثبت شده که بدون قید طول اضلاع و مساحت سند مالکیت آن صادر شده؛ نقشه برداری مورد تفکیک و باقیماند آن با رعایت جهات مذکور در صورت مجلس تحدیدی و سند مالکیت ضروری است، و باید از حدود مذکور در صورت مجلس تحدید و سند تجاوز نشود و در صورت بروز اشکال مورد گزارش و کسب تکلیف شود.
نکته: تفکیک املاک فاقد ساختمان که دارای حدود مشخص نیست، منوط به پی کنی از طرف ذی نغع است و نیز نسبت به املاکی که عمل تحدید حدود انجام نشده، تفکیک قسمتی از آن به وسیله اداره ثبت برای انجام معامله، ممنوع است

تفکیک اعیانی املاک

منظور از تفکیک اعیانی آن قسمت از اعیانی احداثی بر روی عرصه است که مستاجر عرصه مورد اجاره را با اذن مالک بر روی عرصه احداث نموده است. به فرض در یک منطقه زمین به مساحت یک هزار مترمربع که سند مالکیت آن به نام دیگری است، شخصی در دویست مترمربع آن اعیان احداث نموده، متقاضی صدور سند مالکیت اعیانی دویست مترمربع می باشد؛ یعنی در واقع عملاً مساحت و محدوده اعیان مورد مالکیت متقاضی از مساحت و محدوده یک هزار مترمربع تفکیک و بعد از آن نسبت به صدور سند مالکیت اعیان اقدام خواهد شد که این وضعیت معمولاً به اراضی وقف اختصاص دارد
سازمان اوقاف در مناطقی که دارای اسناد مالکیت عرصه در متراژهای بالا می باشد به علت منع انتقال اراضی وقف، آن را به صورت مشاع و در مساحتهای کوچک تر به صورت تنظیم سند اجاره به اذن احداث ساختمان واگذار می کند و دارندگان این گونه اسناد یا در واقع مستاجرین اوقاف با احداث ساختمان، خواستار صدور سند مالکیت اعیان در محدوده مورد اجاره خواهند شد که مورد از مصادیق ۱۰۴مکرر آ یین نامه قانون ثبت است. مستاجرین اینگونه اراضی برای صدور سند مالکیت اعیانی باید ابتدا گواهی پایان ساختمان از شهرداری بگیرند و رونوشت مصدق آن را به اداره ثبت تسلیم دارند، در غیر این صورت اداره ثبت قبل از هر اقدامی باید نظر شهرداری را در مورد بر و کف و طرحهای تفضیلی استعلام و با ملحوظ داشتن آن اقدام لازم را بر وفق مقررات مذکور معمول دارد.
مراحل صدور سند اعیانی برای مستاجرین به این ترتیب است که با تقاضای ذی نفع از اداره ثبت وقتی را برای معاینه محل و تعیین حدود متصرفات مستاجر تعیین و آن را به مجاورین و مالک عرصه (اداره اوقاف) برای اطلاع و حضور در محل در وقت مقرر ابلاغ می نماید، که معمولاً این اطلاع با اخطار اداری صورت می گیرد و نقشه بردار ثبت و نماینده اداره اوقاف از محل بازدید به عمل آورده، اقدام به تهیه کروکی و تنظیم صورت مجلس تعیین حدود می کند و در صورت عدم تصرف باید در ستون مربوط قید نمایند که معترض وجود ندارد. نماینده اوقاف و نقشه بردار ثبت و متقاضی، برگه تعیین حدود را امضا می نمایند؛ چنانچه اخطار حضور در روز مقرر به دلایلی به دست مالکین مجاور نرسیده و اطلاع نداشته باشند ولی در محل حاضر شوند و نماینده اقدام برگه تعیین حدود در اجرای ماده ٨٣‏ قانون ثبت پیش نویس سند مالکیت اعیانی تهیه می کند و به ضمیمه برگه مذکور و کروکی محل با دستور مقام مسئول واحد ثبتی صورت مجلس در دفتر اندیکاتور ثبت شده و برای انقضای مهلت اعتراض پرونده برای مدت یک ماه در رای، پرونده های اقدامی جاگرفته و پس از انقضای مهلت اعتراض، بایگانی ضمن گواهی لازم ثبتی بر عدم وصول اعتراض و نبودن اوراق اضافی آن را به نماینده اقدام عودت داده، نماینده اقدام با کنترل مجدد گواهی های لازم را برای دستور ثبت و اقدامات لازمه دیگر پرونده را به جریان می گذارد و درنهایت پس از طی تشریفات اداری منجر به صدورسند مالکیت می گردد.

افراز اجباری

به افرازی می‌گویند که در آن شرکا با توجه به‌حکم دادگاه و یا اداره ثبت مجبور به قبول مال مشاع شده باشند.

 

افراز به تراضی:

افراز به تراضی به نوعی از افراز ملک مشاع می گویند که در آن شرکا به خواست خود آن را انجام دهند.بنابراین ، شرکا می­توانند با تراضی وتوافق میان خود تقسیم را به نحوی که می­خواهند انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می­تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد.پس هر شریک می­تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید ، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی ، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.