1398/03/18
در قراردادهای ملکی و فروش اموال ( منقول یا غیر منقول ) که ثمن یا بهای کالا در چند مرحله دریافت می گردد از سوی فروشنده شرط گردد که چنانچه هر یک از چکهای خریدار برگشت خورده و یا منجر به پرداخت نگردد؛ فروشنده می تواند مورد معامله را فسخ نموده و همچنین می تواند بدون اجازه دادگاه به هر شخص حقیقی یا حقوقی که اراده نمود، واگذار نماید.این شرط بسیار مهم می تواند از سرگردانی و زحمات بیشمار چند ساله فروشنده ( که اثبات اعمال فسخ به عهده اوست) بکاهد و در صورت فروش مجدد وی (در صورت فسخ معامله اول)، از آثار بزه "انتقال مال غیر" به دلیل فقدان عنصر معنوی جرم یا همان "سوء نیت" برهاند.
در قرارداد فروش بهتر است فروشنده شرط نماید که خریدار تا پایان قرارداد و تنظیم سند رسمی به نام خود، یا تا قبل از پرداخت کل قیمت معامله، حق انتقال اعم از اجاره صلح و یا فروش مورد معامله را نداشته و ندارد و الا معامله بعدی باطل است. این شرط می تواند از اقدام خریداری که قیمت مورد معامله را به طور کامل پرداخت نکرده و آن را واگذار نموده است و خود به هر دلیل پاسخگو نیست، جلوگیری نماید. * مستند: مواد۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی
در بسیاری از قراردادهای ملکی، طرفین به این جمله که به صورت چاپی در قرارداد آمده است، مواجه می شوند که:"اسقاط کافه خیارات از طرفین به عمل آمد" و معمولاً بدون داشتن آگاهی و اطلاع از این عبارت، مبادرت به امضاء ذیل آن قرارداد می نمایند. حال ببینیم مراد از این عبارت چیست؟ "خیار" به معنی اختیار است و "خیارات" جمع آن است و خیار در اینجا یعنی اختیارِ داشتن فسخ و برهم زدن معامله و "کافه خیارات" یعنی همه خیارات و اختیاراتی که در معامله برای طرفین متصور است. مانند خیار عیب، خیار مجلس، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن و ...
قانونگذار در ماده 3۹۶ قانون مدنی از ۱۰ نوع خیار - حق فسخ- سخن گفته است. وقتی طرفین یا خریدار به راحتی ذیل شرط قرارداد، مبنی بر این که "اسقاط کافه خیارات از طرفین به عمل آمد" را امضا می‌کنند، یعنی می‌پذیرند که اگر ملک خریداری شده مثلا معیوب بوده است، حقی بر فسخ قرارداد نداشته و در هر صورت باید آن را با همین کیفیت بپذیرد. چرا که حق فسخ و برهم زدن قرارداد را عالما و عامدا از خود سلب و ساقط نموده است، حتی اگر ضرر چشمگیری نموده باشد. بهتر است حتی قبل از انعقاد قرارداد با کارشناس حقوقی، مشاوره کنیم.
برای دریافت مشاوره حقوقی در زمینه املاک کلیک کنید
