1403/08/28
در دنیای امروز، خرید و فروش املاک و مستغلات یک روند پررونق است که در آن افراد زیادی به خرید خانه یا ملک برای سکونت، سرمایه‌گذاری یا اجاره توجه دارند. یکی از مشکلات رایجی که در این مسیر به وجود می‌آید، مسائل مربوط به ملک‌های رهنی است. مشکلات قانونی مرتبط با ملک‌های رهنی می‌تواند به راحتی به دعوی‌های پیچیده و پرهزینه منتهی شود، بنابراین مشاوره و کمک از یک وکیل ملکی متخصص می‌تواند نقش مهمی در حل این مشکلات ایفا کند.
قبل از بررسی نحوه حل مشکلات حقوقی این نوع املاک، ابتدا باید بدانیم که ملک رهنی چیست. ملک رهنی به ملکی اطلاق می‌شود که در ازای دریافت وام یا قرض، به عنوان تضمین به بانک یا مؤسسه مالی سپرده می‌شود. در این شرایط، فروش یا انتقال ملک تا زمانی که بدهی به طور کامل تسویه نشود، ممنوع است. در واقع، رهن قراردادی است که بانک یا مؤسسه مالی به عنوان تضمین، مالکیت را در اختیار می‌گیرد و در صورت عدم پرداخت وام، می‌تواند ملک را برای بازپرداخت بدهی‌ها ضبط کند.
عدم اطلاع خریداران از وضعیت رهنی ملک
یکی از بزرگ‌ترین مشکلات در مورد ملک‌های رهنی، عدم آگاهی خریداران از رهن بودن ملک است. در صورتی که خریدار از رهن بودن ملک بی‌خبر باشد، ممکن است پس از خرید ملک با مشکل مواجه شود. در این صورت، بانک یا مؤسسه مالی می‌تواند ملک را به دلیل عدم تسویه بدهی رهنی، توقیف و به فروش برساند.
توقیف ملک به علت عدم پرداخت اقساط رهنی
در صورتی که مالک ملک به هر دلیلی قادر به پرداخت اقساط رهنی نباشد، مؤسسه مالی می‌تواند اقدام به توقیف ملک کند. این موضوع برای فروشنده و خریدار ممکن است مشکلات زیادی ایجاد کند، به‌خصوص زمانی که ملک قبلاً به عنوان رهن به فروش رفته باشد.
موافقت با انتقال رهن ملک
در برخی مواقع، مالکین ملک‌های رهنی سعی دارند که ملک را به دیگری منتقل کنند، ولی به دلیل اینکه ملک تحت رهن بانک یا مؤسسه مالی قرار دارد، انتقال مالکیت آن تا زمان تسویه بدهی امکان‌پذیر نیست. این نوع مشکلات می‌تواند به بروز دعوی‌های حقوقی بین طرفین منجر شود.
اختلافات در خصوص ارزش ملک و میزان بدهی رهنی
گاهی اوقات اختلافاتی بین بانک و مشتری در خصوص ارزش واقعی ملک و میزان بدهی رهنی به وجود می‌آید. این اختلافات می‌توانند باعث تأخیر در فرآیند فروش و انتقال ملک شوند و حتی در بعضی موارد، فروش ملک را غیرممکن کنند.
در مواجهه با مشکلات قانونی در ارتباط با ملک‌های رهنی، استفاده از مشاوره و خدمات یک وکیل ملکی متخصص می‌تواند بسیاری از مسائل را حل کرده و از بروز مشکلات جدی‌تر جلوگیری کند. در ادامه، برخی از خدماتی که یک وکیل ملکی می‌تواند در حل مشکلات مربوط به ملک‌های رهنی ارائه دهد، آورده شده است:
بررسی وضعیت قانونی ملک
یک وکیل ملکی می‌تواند وضعیت رهنی ملک را بررسی کرده و به خریداران یا فروشندگان کمک کند تا از رهن بودن ملک مطلع شوند. این وکیل با بررسی مدارک و اسناد مربوط به ملک، به افراد کمک می‌کند تا از مشکلات حقوقی احتمالی جلوگیری کنند.
راهنمایی در مورد انتقال ملک رهنی
اگر قصد خرید یا فروش ملک رهنی را دارید، یک وکیل ملکی می‌تواند به شما راهنمایی کند که آیا امکان انتقال مالکیت در این شرایط وجود دارد یا خیر. در صورتی که انتقال ملک بدون تسویه بدهی رهنی ممکن نباشد، وکیل می‌تواند با مشاوره صحیح، بهترین راه‌حل‌ها را پیشنهاد دهد.
حل اختلافات مربوط به توقیف ملک
اگر ملک شما به دلیل عدم پرداخت اقساط رهنی توقیف شده باشد، وکیل ملکی می‌تواند برای شما در دادگاه دفاع کند. وکیل می‌تواند با مذاکره با بانک یا مؤسسه مالی و حتی در صورت لزوم، درخواست تمدید زمان پرداخت یا کاهش اقساط را مطرح کند.
مذاکره برای کاهش بدهی رهنی
گاهی ممکن است بدهی رهنی به قدری زیاد باشد که امکان پرداخت آن برای مالک وجود نداشته باشد. وکیل ملکی با استفاده از مهارت‌های حقوقی و مذاکرات حرفه‌ای می‌تواند به مالک کمک کند تا بدهی را کاهش دهد یا شرایط پرداخت آن را تغییر دهد.
مشاوره حقوقی در صورت وجود اختلافات با بانک
در صورت وجود اختلاف بین مالک و بانک یا مؤسسه مالی، وکیل ملکی می‌تواند به طور قانونی از حقوق مشتری دفاع کرده و درخواست‌هایی همچون کاهش نرخ بهره، تقسیط بدهی یا تمدید زمان پرداخت را مطرح کند.
تنظیم قراردادهای قانونی
وکیل ملکی می‌تواند قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک‌های رهنی را به‌طور دقیق و مطابق با قوانین جاری کشور تنظیم کند. این قراردادها به‌گونه‌ای نوشته می‌شوند که از حقوق طرفین به خوبی محافظت کرده و از بروز مشکلات در آینده جلوگیری شود.
