وکیل ملکی

حق شریک در فروش ملک مشترک(حق شفعه)

گاهی اوقات افراد به دلایل مختلف مانند ناتوانی از پرداخت قیمت مالی، تصمیم می گیرند ملکی را به طور مشترک خریداری نمایند و گاهی نیز مالی به صورت قهری به دو نفر منتقل می شود مانند خانه ای که به واسطه ارث به دو برادر منتقل می شود که به آن انتقال قهری گفته می شود. هرگاه یکی از شرکا سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر می تواند با پرداخت دقیق به میزان مبلغ فروخته شده به خریدار خود، مالک تمام مال شود. در اینجا این سوال مطرح می شود که آیا شریک دیگر می تواند مانع فروش سهم شریک به دیگری شود یا اینکه آیا می تواند خود سهم شریک را خریداری نماید. به عبارت دیگر، آیا شریک بر خریدار دیگر اولویت دارد و چنانچه شریک تمایل به فروش سهم خود به شریک خویش را نداشته باشد ایا اجبار او ممکن است؟ در نوشته حاضر در ارتباط با فروش ملک مشترک بین دو نفر تحت عنوان حق شفعه توضیحاتی ارائه می گردد.
 

اخذ به شفعه چیست؟ 
 

شفعه امتیاز و حق تقدیم برای شریک ملک مشترک ایجاد می کند که مورد حمایت قانونی است بدین معنی که هرگاه مال غیرمنقول قابل ما تقسيمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد ومالک سهم فروخته شده گردد. یکی از مواردی که باعث ایجاد مالكيت می شود اخذ به شفعه است (که برای استفاده از این حق باید از شرایط آن آگاهی داشته باشیم) ابتدا برای تفهیم موضوع، حق شفعه را با مثالی شرح می دهیم شخص الف وب در مالكيت زمینی شریک هستند. شخص الف قصد فروش سهم خود را از زمین مشترک دارد و با تعیین قیمتی آن را به شخصج می فروشد. شخص ب (شریک دوم) در صورت دارا بودن شرایطی که توضیح خواهیم داد به محض اطلاع، حق دارد سهم شریک اول را بخرد یعنی سهم او را به ملکيت خود در آورد و از چنگ مشتری (شخص ج) به همان مبلغی که به فروشنده (شخص الف) داده بیرون بیاورد. این حق را شفعه و صاحب آن را شفیع می نامیم.

تعریف قانونی حق شفعه
 

این موضوع را حقوقدانان براساس ماده 808 قانون مدنی بیان نموده اند
((هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بيع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن می گویند.))

شرایط ایجاد حق شفعه
 

١- مال باید غیرمنقول باشد و شامل اموال منقول نخواهد بو - حق شفعه ویژه املاک است و مواردی مانند سهام شرکتها، طلا شحن جواهرات و خودرو را شامل نمی شود.
- مال غیرمنقول: مالی است که از محلی به محل دیگر نتوان انتقال داد و اگر آن را منتقل کنیم باعث خرابی یا نقص خود مال یا محل آن می شود.
 - مال منقول: مالی است که انتقال آن از محلی به محل دیگر امکان دارد بدون اینکه به خود مال یا محل ان خرابی وارد شود. 
۲- شرکت به حالت مشاع باشد؛ یعنی نباید دو شریک سهم انفرادی خود را به طور مفروز در تصرف داشته باشند زیرا در آن صورت طبق قانون حق شفعه وجود ندارد.
 3- مال باید قابل تقسیم باشد؛ لذا شامل اموال غيرقابل تقسیم نمی شود. 
۴- شراکت مشاعی باید بین ۲ نفر باشد؛ یعنی اگر مال غیرمنقول مشاعی مشترک بین بیش از ۲ نفر باشد حق شفعه تحقق نمی یابد زیرا اگر تعداد مالكان بیش از ۲ نفر باشد، در مورد ایجاد حق شفعه معلوم نیست که از شرکای باقیمانده کدام یک حق اخذ به شفعه را پیدا می کند.
5- معامله باید بیع باشد (خرید و فروش)؛ پس شامل صلح و هبه و سایر معاملات نمی شود. یعنی اگر شریکی سهم خود را صلح کند شریکډوم حق شفعه ندارد، ولی اگر در مراجع ذیصلاح قضایی ناب کند که هدف معاملة بيع بوده ولی با عنوان صلح منتقل شد این حق رای شفیع قابل اعمال خواهد بود.
6- شريک باید مبلغ قیمتی را که مشتری داده به او بدهد نه کمترونه بیشتر
باید توجه داشت که قیمت ملک در حالت اشاعه كمتر از قیمت همان ملک در حالت افراز (تقسیم) است؛ به طور مثال، اگر3 دانگ مشاع ملکی در حالت اشاعه به ده میلیون ریال فروش رفته باشد چنانچه همان ملک شش دانگ به یک نفر تعلق داشته باشد بیش از بیست ملیون ریال قیمت خواهد داشت.
7- حق شفعه فوری است؛ (ماده ۸۲۱ قانون مدنی) اگاهی، علم و اطلاع شریک دوم(شفیع) از انجام معامله و آگاهی از وجود حق شفعه و از شرایط آن از جمله موارد فوریت می باشد.بنابراین درنگ و تاخیر در اخذ به شفعه باعث سقوط حق می شود. مهلت عرفی اجرای حق از تارخ آگهی از وقوع معامله رعایت می شود.
۸- هرگاه بیع راجع به اعیان و بدون زمین باشد حق شفعه نخواهد بود. (ماده ۸۰۹ قانون مدنی)
 

پرسش: آیا اخذ به شفعه در بیع (خرید و فروش آپارتمانها قابل اعمال است یا خیر؟
 پاسخ: به نظر می رسد به دلیل این که مالكين آپارتمانها فقط مالک امطلق سهم اختصاصی، یعنی بنای بدون زمین بوده و در زمين، مالكيت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات دارند، اخذ به شفعه جاری نخواهد بود.

پرسش: اگر ساختمان با درخت خانه مشترک، بدون زمین آن فروخته شود آیا می توان با حق شفعه عمارت یا درخت را تملک نمود؟ پاسخ: خیر؛ در این صورت حق شفعه جاری نیست.
 

پرسش: اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد، آیا متولی وقف يا کسانی که به نفع او وقف شده می توانند از حق شفعه برخوردار گرديده و حصه فروخته شده شريک را تملک نمایند ؟ پاسخ: متولی وقف و کسانی که به نفع آنها وقف شده حق استفاده از حق شفعه را ندارند؛ زیرا حق شفعه امتیازی استثنایی می باشد که محدود به زمان است و فقط در صورتی که صاحب ملک بخواهد ملک را به فروش برساند شریک دیگر حق شفعه پیدا می کند.
 

پرسش: اگر ثابت شود بيع غیرقانونی و غیرشرعی بوده است آیا حق شفعه در آن جاری می باشد؟
 پاسخ: خیر؛ در بیع فاسد حق شفعه نیست

پرسش: اگر مشتری بعد از خرید سهم مشاعی و قبل از این که شفيع از حق شفعه استفاده کند آن را به دیگری بفروشد، آیا حق شفعه از بین می رود؟
پاسخ: خیر؛ اگر مشتری بعد از خرید و قبل از اینکه شریک از حق شفعه استفاده کند مورد خریداری را به دیگری بفروشد، حق شفعه کماکان برقرار است و اگر شریک از حق شفعه استفاده نمود، كليه معاملات مشتری که بعد از عقد فروش و قبل از استفاده شريک از حق شفعه صورت گرفته باطل می شود.

پرسش: اگر مشتری بعد از خرید و فروش در مورد معامله، درختی كاشت یا ساختمانی احداث کرد و بعد شریک از حق شفعه استفاده نمود، تکلیف ساختمان، درخت و میوه های آن چه می شود؟
 پاسخ: چون ساختمان و درخت جزء نمائات متصله است بعد از اعمال حق شفعه، مال شفیع می شود. البته مشتری می تواند ساختمان یا درختهای کاشته شده را قلع کند ولی میوه درختها چون جزء نمائات منفصله هست مال مشتری خواهد بود.
 

پرسش: اگر شریک از جريان خريد و فروش اطلاع پیدا کرد و پس از گذشت مدتی خواست تا از حق شفعه استفاده کند آیا این حق را دارد؟ 
پاسخ: خیر؛ استفاده از حق شفعه فوری است و اگر شریک بعد از ا اطلاع از جریان بيع فورا اقدام به حق شفعه ننماید، دیگر نمی تواند از حق شفعه استفاده کند.|
 

پرسش: اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جریان فروش، شفيع فوت شود تکلیف حق شفعه چه خواهد بود؟ 
پاسخ: بعد از فوت شفيع حق شفعه به وراث وی منتقل می شود، اما أورثه یا باید از حق شفعه صرف نظر نمایند یا نسبت به كل سهم مشترک فروخته شده اعمال حق شفعه کنند.
 

پرسش: اگر ملک دو نفر در راه عبور و مجری (راه آب) مشترک باشد ویکی از آنها ملک خود را با حق عبور و مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه دارد؟ 
پاسخ: بله دارد، اگر چه در خود ملک شریک نباشد؛ ولی اگر ملک را بدون راه عبور یا مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد.

به نقل از بروشور های معاونت آموزش قوه قضاییه