تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌‌های عمومی و عمرانی

1398/05/26

وکیل ملکی - حسن اصفهانی

 

جهت مشاوره تلفنی و حضوری و یا  درخواست وکیل ملکی با شماره زیر تماس بگیرید
77033457_021
پاسخگویی صرفا در ساعات 16 الی 20

 

تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌‌های عمومی و عمرانی به چه صورت است؟

 

نحوه تملک اراضی توسط دستگاه های اجرایی و دولت

 

با پیشرفت جوامع بشری و روی کار آمدن دولت ها روز به روز حقوق خصوصی وفردی توسط حقوق عمومی محدودتر می شود و از آنجا که لازمه زندگی اجتماعی واگذاری برخی حقوق از جمله حق مالكيت فردی به حاکمیت است تا همگان از رفاه عمومی و اجتماعی برخوردار شوند از این رو به صورت ناگزیر باید این روابط نیز توسط قواعد و مقررات قانونی به نظم در آید. برای مثال استفاده از نعمت روشنایی در کشور مستلزم ایجاد تأسيسات مربوط در املاک و اراضی خصوصی اشخاص است. از طرفی نمی توان برای حقوق این افراد به بهانه نفع همگانی چشم پوشی کرد لذا می بینیم که قانونگذار جهت احترام به حق مالكيت راههایی را برای جبران ضرر وارده پیش بینی کرده است که در این بروشور به اختصار به آن می پردازیم.
مطابق مقررات جاری چنانچه برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی وزارت خانه ها یا مؤسسات و شرکت های دولتی یا وابسته به دولت و نیز شهرداری ها و بانک ها دانشگاههای دولتی به اراضی و ساختمانها و تأسيسات و سایر حقوق مربوط به اراضی (مانند حق عبور حق مجری، حق استفاده از فضای یک ملک) اشخاص حقیقی یا حقوقی مثل شرکتهای خصوصی نیاز داشته باشند و اعتبار آن قبلا به وسیله سازمان و دستگاه دولتی مربوط یا از طریق سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد ، دستگاه دولتی مزبور می تواند ملک یا ساختمان مورد نیاز خود را مستقیما یا به وسیله هر سازمان خاص دیگری که مقتضی می داند بر طبق مقررات و شرایط مربوط خریداری یا تملک کند. باید توجه داشت که برنامه هایی باید مد نظر دستگاه های اجرایی قرار گیرد که برای امور عمومی و امنیتی آن دستگاه لازم و ضروری باشد و این ضرورت باید به تأييد و تصويب بالاترین مقام اجرایی آن دستگاه برسد .
بنابراین وزارت... برای تأمین مسکن اعضای تعاونی کارمندان سازمان نمی تواند به استناد مقررات نحوه خرید و تملک اراضی و املاک، مالكيت خصوصی دیگران را محدود کند و نسبت به تملک آن اراضی اقدام کند زیرا این امر نه ارتباطی با امنیت عمومی دارد و نه به منافع عمومی جامعه بر می گردد. البته باید دانست که دستگاههای اجرایی قبل از هر اقدامی باید برای اجرای طرح های خود از اراضی ملی شده و یا دولتی استفاده کنند و عدم وجود این اراضی باید به تأیید وزارت جهاد کشاورزی برسد.

 

 

نحوه تعيين قيمت اراضی و املاک و جبران خسارت


اصولا بهای عادله اراضی یا ساختمانها و تأسیسات و سایر حقوق مربوط و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاههای اجرائی و صاحبان و مالکان آن تعیین می شود. در صورت توافق اگر بهای عادله و مبلغ مورد معامله با خسارت مالک بیش از یک میلیون ریال نباشد سازمان دولتی می تواند رأسا نسبت به خرید ملک و پرداخت خسارت اقدام کند و هرگاه مبلغ مزبور بیش از یک میلیون ریال باشد این امر باید به تصویب اعضای هیأت موضوع ماده 71 قانون محاسبات عمومی برسد و یا اگر متقاضی این امر شهرداری است باید به تصویب شورای اسلامی شهر یا استان برسد. در صورت حصول توافق، سازمان دولتی موظف است حداکثر ظرف سه ماه نسبت به خرید ملک و پرداخت حقوق یا خسارات اقدام و يا آنکه انصراف خود را از خرید و تملک كتبا به مالک یا مالكين اعلام نماید . به هر حال عدم اقدام به خرید یا اعلام انصراف در مدت مذکور به منزله انصراف است.|
- در صورت عدم وجود توافق بین دستگاه دولتی و مالک چه راه حلی وجود دارد؟
در این حالت بهای عادله توسط هیأتی مرکب از سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می شود.

 

 

نحوه انتخاب کارشناسان رسمی دادگستری چگونه است؟
 

یک نفر از کارشناسان از طرف دستگاه اجرایی متقاضی تملک و خرید، یک نظر از سوی مالک یا صاحب و نفر سوم با تراضی طرفین انتخاب می شود و اگر برای معرفی کارشناس سوم هر یک از طرفین استنكاف نمایند ، با معرفی دادگاه محل وقوع ملک نفر سوم انتخاب می شود. نظر اکثریت این سه نفر در تعیین بهای عادله قطعی و لازم الاجرا است.
 

 

کارشناسان برای تعيين بهای عادله چه ملاکی دارند؟
 

ملاک تعیین قیمت اراضی و املاک بهای عادله روز بر مبنای قیمت اراضی و ساختمانها و تأسيسات مشابه در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر پروژه مذکور در قیمت آنهاست. زیرا وجود و تأسيس ساختمانهای دولتی و تأسیسات عمومی عمدتا به صورت مثبت یا منفی بر قیمت سایر اراضی و املاک مجاور اثر می گذارد.

در مواردی که ملک محل سکونت یا مکان در آمد برای مالک باشد، علاوه بر بهای عادله صدی پانزده به قیمت ملک افزوده خواهد شد. تشخیص این امر نیز با دستگاه اجرایی متقاضی است و در صورت بروز اختلاف تشخيص نهایی با دادگاه می باشد.
 

بیشتر بدانید: نحوه افراز و فروش ملک مشاع

 

 چنانچه ملک مورد نظر زمین زراعی باشد و علاوه بر مالک زمین زراعی، در آن زمین مطابق عرف، کشاورزی کشاورزانی دارای حق باشند آیا نسبت به جبران حقوق آنان نیز اقدام می شود؟
 

اگر برابر نظر اداره کشاورزی زارعین دارای حقوقی در ملک باشند حقوق زارعین ذی نفع به تشخیص اداره کشاورزی از محل ارزش کل ملک به آنان پرداخت و بقیه در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت می شود. چنانچه در ملک ساختمان روستایی فاقد سند مالكيت و یا هرگونه اعیانی و یا حقوقی مانند حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و ... وجود داشته باشد یا زارع زحماتی برای آماده کردن زمین متحمل شده باشد قیمت اعيانی و حقوق متعلق به آن برابر قرار داد موجود بین زارع و مالک یا طبق مقررات یا عرف محل از طریق توافق و یا از سوی کارشناسان تعيين و از محل ارزش کل ملک به او پرداخت می شود و بقیه به مالک پرداخت خواهد شد.


 

 در مورد اماکن تجاری که محل کسب و پیشه است آیا حق کسب و پیشه به مالک یا متصرف تعلق می گیرد؟


اگر ملک ، محل کسب و پیشه اشخاص باشد در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یک سال قبل از اعلام تصمیم دستگاه دولتی متقاضی محل کسب و پیشه بوده باشد البته دستگاه اجرایی می تواند به جای پرداخت حق کسب و پیشه در صورت رضایت صاحب حق تعهد نماید که پس از انجام طرح، محل کسبی در همان حدود به صاحب حق واگذار کند.
- از زمان ارجاع امر به کارشناسان چند ماه فرصت اظهار نظر دارند و دستمزد آنان توسط مالک پرداخت می شود یا دستگاه دولتی؟
کارشناسان مكلف اند ظرف یک ماه نظر کارشناسی شان را دقيقا اعلام کنند و دستمزد کارشناسان طبق تعرفه صورت می گیرد و در صورت اختلاف طبق نظر دادگاه مشخص می گردد. نصف هزینه کارشناسی به عهده مالک می باشد که در هنگام انجام معامله از ارزش ملک کسر می شود.

 

 

آیا مالک می تواند به جای دریافت بهای ملک از دستگاه اجرایی متقاضی، اراضی مشابه ملی یا دولتی بگیرد؟
 

در صورت رضایت مالک و تشخيص دستگاه اجرایی عوض اراضی تملیک شده از اراضی مشابه ملی یا دولتی متعلق به سازمان مربوطه قابل واگذاری است. در این حالت نیز تعيين بهای عوض و معوض بر عهده هیأت کارشناسان می باشد.
 

 

 

 آیا دولت می تواند قبل از پرداخت بهای ملک و اراضی نسبت به تصرف آن اقدام کند؟


قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت آن چنین مجوزی وجود ندارد مگر هنگامی که مالک از انجام معامله خودداری کند یا مالک مجهول باشد یا بواسطه فوت مالک انجام معامله قطعی ممکن نباشد و همچنین اگر فوریت طرح ایجاب کند با ذکر دلایل موجه به تشخیص و زیر دستگاه دولتی اجرای طرح ضرورت داشته باشد می توان قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورتجلسه وضع موجود ملک، با حضور مالک یا نماینده او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام کرد. در هر حال دستگاه دولتی مکلف است ظرف ۳ ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا توديع قیمت عادله طبق نظر هیأت کارشناسان اقدام کند. و از طرفی مالک یا صاحب حق می تواند در صورت عدم پرداخت بها در طی مدت مذکور با مراجعه به دادگاه درخواست توقیف عمليات اجرایی را تا زمان پرداخت بها بنماید و محاکم دادگستری نیز تکلیف دارند به این موضوع در وقت فوق العاده و خارج از نوبت رسیدگی کنند .
 

 

بیشتر بدانید: 20 نکته مهمی که در هنگام تنظیم قرارداد اجاره باید بدانید

 

اگر مالک از انجام معامله با دولت خودداری کند آیا دولت می تواند رأسا ملک را به تصرف در آورد؟
 

چنانچه مالک ظرف یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه دولتی برای معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی خودداری کند مراتب برای بار دوم اعلام و پس از گذشت ۵ روز مهلت مجدد ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی تعیین شده به صندوق ثبت محل واریز می شود و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد کرد و قیمت ملک یا حقوقی و خسارت وارده از سوی اداره ثبت به ذيحق پرداخت و اسناد قبلی مالک اصلاح یا ابطال می گردد و سند مالكيت جدید به نام دستگاه دولتی مربوط صادر می شود .

 

[ ۱۳۹۸/۵/۲۵]

به نقل از بروشور های معاونت آموزش قوه قضاییه

 

 

برای دریافت مشاوره حقوقی در زمینه املاک کلیک کنید

درخواست مشاوره