1398/02/21
امروزه سرقفلی در میان بازاریان، کسبه و اصناف به دو صورت دیده میشود که هر کدام با کمی مسامحه، مقررات، قوانین و شرایط خاص خود را دارند.
نوع اول- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی (اجارههای قبل از ۷۶) دارد در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار میشود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.
نوع دوم- سرقفلی واقعی: این نوع سر قفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجارههای سابق نیست. بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار میکند و براساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را به دست میآورد و میتواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.
تفاوت و تشابه سرقفلی واقعی و سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه:
با توجه به توصیف و تعریفی که درباره هر کدام از سر قفلیهای نوع اول و دوم ارایه شد، تا حدودی تفاوت آنها روشن و مشخص شد که سرقفلی نوع اول حاصل حق کسب و پیشه ناشی از اجارههای سابق است، در حالی که سرقفلیهای واقعی بدوا و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار میشوند و ریشه در اجارههای سابق ندارند. اما تفاوتهای این دو نوع سرقفلی به اینجا ختم نمیشوند بلکه این اختلاف ماهیتی، تفاوت در مقررات این دو نوع سرقفلی را نیز در پی داشته است و در حالی که سر قفلی نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ میشود، سرقفلی نوع دوم صرف نظر از برخی قواعد ساختگی عرفی (مثل پرداخت حق مالکانه) بیشتر تابع اراده خریدار و فروشنده سر قفلی هستند.
مغازه داران و مالکان سرقفلی نوع اول باید بدانند:
مغازه داران و کسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه) را خریداری کرده اند باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آنها مستمراً در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اینگونه سرقفلیها، امکان تخلیه ملک توسط مالکان حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد. البته این موضوع نباید ترس و واهمهای را در مغازه داران و مالکان سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد، چرا که مالکین در صورتی میتوانند بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر انجام شده باشد. بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را مو به مو رعایت میکند خطری سر قفلی او را تهدید نخواهد کرد. ناگفته روشن است که رعایت مقررات، مستلزم آگاهی مغازه داران از آنهاست. متاسفانه مغازه داران و مالکان سرقفلی به دلیل عدم آگاهی از مقررات، یا با عدم رعایت آنها با خطر تخلیه مواجه میشوند یا با سخت گیری بیش از حد برای خود موجبات آزار و حتی تضعیف کسب و کار خود را فراهم میکنند چنانکه مصطلح است برخی مغازه داران و مالکان سرقفلی میگویند «بدون اجازه مالک نمیشود حتی یک میخ به دیوار مغازه زد».
برای خرید سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد؟
الف- سند سرقفلی: باید توجه شود که سند سرقفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه و تجارت رسمی است یا عادی؟ در صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ شود. حتی اگر فرد (دارنده سرقفلی) حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب میشود.
ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلی یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت فراوانی برخوردار است. به دیگر سخن هدف از خرید باید معلوم و مشخص باشد. خریدار در صورتی که میخواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد باید در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج کند. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سختتر خواهد بود.
ج-انتقال: مسئله سومی که دقت در آن از اهمیت بالایی برخوردار است موضوع انتقال است. یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر؟ اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره میخواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر؟ علی رغم اینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد اما شایسته است مستاجری که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره اش منقضی شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال کند. در این صورت، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را تهدید نخواهد کرد.
الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر. در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی را که خریداری کرده اید یا حق کسب و پیشهای که برای شما حاصل شده است را واگذار کنید شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید.
ب- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت. در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی (مستاجر) میتواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام نماید.
ج- در صورت وجود حق انتقال. در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد لازم است توجه کند که آیا مدت اجاره اش منقضی شده یا خیر؟ در صورت انقضاء مدت، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح کرده و سپس مبادرت به انتقال ملک کند. لازم به توضیح است که انتقال علی رغم اتمام مدت نیز با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ صحیح است لیکن با توجه به برخی اختلاف نظرهای موجود، انجام پیشنهاد اخیر شایستهتر خواهد بود.
انواع سند سرقفلی
الف- سرقفلی با سند عادی: در میان کسبه و بازاریان یکی از راههای انتقال سر قفلی با سند عادی است. با این توضیح که اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره کرده اند یا اجاره نامهای در بین نبوده و به طور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده اند با تمایل به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود میکنند یا برخی مالکان ابتدا به ساکن سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال میدهند.
ب- سند رسمی: اشخاصی که سند اجاره آنها رسمی است (تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی) حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح و یا سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال میدهند.
انتقال سر قفلی به این منظور است که شخص دیگری غیر از مالک سرقفلی عملاً و از محل سرقفلی استفاده نماید و در آنجا مشغول کسب وکار شود.
الف- اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل میشود که ممکن است با سند عادی باشد یا سند رسمی.
ب- قهری: انتقال قهری به این صورت است که شخصی فوت میکند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه شخص منتقل میشود.
ج- قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده میشود در این صورت انتقال قضایی خواهد بود.
هنگامی که سند سرقفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده باشد صاحب سرقفلی میتواند سرقفلی ملک را منتقل کند مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمیتواند با سند عادی سر قفلی را منتقل کند.
در صورتی که سند سر قفلی رسمی باشد باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر دارد یا خیر؟ اگر مالک سر قفلی حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. لازم به یادآوری است حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سر قفلی نمیتواند با سند عادی، سر قفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.
انتقال غیر قانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی ساقط میشود. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، سرقفلی ملک را انتقال میدهند مرتکب تخلف شده اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است. اضافه میشود که نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.
برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر داشته باشد لازم است عبارت (حق انتقال به غیر دارد) در سند به صراحت قید شود. به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مسئله انتقال، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سرقفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.
دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) را در پی داشته باشد.
در صورتی که در سند سرقفلی، حق انتقال به غیر تصریح نشده باشد و مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند برابر قانون، مالک سرقفلی میتواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند.
زمانی که به مالک دسترسی نباشد مالک سرقفلی میتواند با مجهول المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.
زمانی که سر قفلی ملکی به ورثه به ارث میرسد حکم انتقال کل ملک به یکی از وارث با عدم وجود حق انتقال به غیر با توجه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شریک محسوب میشوند، انتقال به غیر نیست لیکن نظر به وجود عقیده مخالف، پیشنهاد میشود در چنین مواردی نیز از دادگاه اخذ مجوز شود.
اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب، پیشه و سرقفلی میشوند
الف- انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند مالک ملک میتواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه کند.
ب- تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی میشود. اگر در سند سرقفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل کند کل حق و حقوق قانونی وی از بین میرود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.
د- تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی (دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط کند حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.
ه- عدم پرداخت اجاره بها: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بها است. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام کند. قانون هیچ بهانهای را برای عدم پرداخت اجاره بها از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر) نمیپذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک میتواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بها اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بها را به موقع پرداخت نکند مالک ملک میتواند نسبت به درخواست اجاره بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.
حکم اجاره دادن محل سرقفلی
اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضایی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.
اگر مالک سرقفلی ملکی قصد مسافرت به خارج از کشور را داشته باشد در حالی که حق انتقال به غیر در سرقفلی برای او پیش بینی نشده باشد،شایسته است در صورت طولانی شدن مسافرت با اذن مالک اقدام به انتقال موقتی محل سرقفلی به یکی از اشخاص نزدیک شود. در غیر این صورت با توجه به خطر تخلیه (با پرداخت نصف حق کسب و پیشه) پیشنهاد میشود سرقفلی با اخذ مجوز از طریق دادگاه منتقل شود.
صاحب حق سرقفلی نمیتواند در دیوارها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و سبب تخلیه محل بدون پرداخت حق سرقفلی خواهد بود.
عدم آگاهی صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی و تفریط تلقی شود در حالی که چنین تفکری صحیح نیست. زیرا؛ تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمیشود. بنابراین صاحب سرقفلی میتواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد لیکن پیشنهاد میشود در این مورد حتماً با وکلا و کارشناسان رسمی دادگستری مشاوره لازم صورت گیرد.
بر اساس این گزارش، اگر مالک ملک محل سرقفلی ملک خود را به دیگری منتقل کرده است و مالک جدید بنای ناسازگاری دارد، در این گونه موارد باید بدانید:
الف-تمام حقوقی که در زمان مالکیت مالک قبلی ملک برای شما ایجاد شده است پا برجاست.
ب: مالک جدید ملک حق و حقوقی بیش از مالک سابق ندارد.
ج: مالک جدید باید تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذیرد.
گرچه تبیین و توضیح مسائل مربوط به حوزه سرقفلی اماکن تجاری از پیچیدگی خاصی برخوردار است لیکن بدون آنکه بخواهیم وارد بحثهای تخصصی در این مورد و تاریخچه آن در عرف و قانون و فقه شویم و آن را با حق کسب و پیشه و تجارت مقایسه کنیم به بررسی آن و به زبان ساده برای شهروندان می پردازیم. به این منظور باید بین قراردادهای استیجاری که قبل از ۱۳۷۶ و بعد از آن تنظیم شده با می شود فرق قایل شد.
١- قراردادهای استیجاری بعد از سال ۱۳۷۶ : از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶ مرداد ۱۳۷۶ اجاره کلیه اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی با عادی تنظیم می شوند تابع این قانون هستند. از اینرو روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون و نیز روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اولیه اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ باشد مشمول این قانون نخواهد بود که در جای خود در بند بعدی در مورد آنها صحبت می کنیم. باید توجه داشت در مورد اسناد عادی قرارداد اجاره حتما باید قید مدت و در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر و دو نفر گواه که مورد اعتماد طرفين هستند، برسد و در مورد اماکن تجاری و کسب و پیشه هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند
پاسخ: اگر مالک از مستأجر أول سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک راندارد.
پاسخ: فرض کنیم مدت اجاره یک سال است و بعد از 3 ماه مستأجر با تقاضای موجر یا شخص دیگر برای استفاده از منافع ملک مورد اجاره مواجه می شود در این حالت او حق دارد مبلغی برای واگذاری باقی مانده مدت اجاره به دیگری به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در اجاره نامه حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.
پاسخ: اگر موجر سرقفلی ملک را به مستأجر منتقل کرده باشد هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی را به قیمت عادله روز دارد. پس اگر هنگام اجاره سرقفلی ملک 50,000,000 ریال بود روز تخلیه بر مبنای قیمت عادله روز محاسبه می شود که مسلما مبلغی متفاوت از آن مبلغ است و در کشور ما اصولا این مبلغ رو به ترقی است.
پاسخ: اگر ضمن عقد اجاره شرط شود که تا زمانی که ملک تجاری در تصرف مستأجر است مالک حق افزایش اجاره بها یا تخلیه را ندارد و متعهد شود که هر ساله ملک را به همان قیمت یا مبلغ متعارف به مستأجر اجاره دهد در این صورت مستأجر می تواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط این حقوق خود دریافت کند.
پاسخ: بعد از پایان مدت اجاره اگر مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستأجر کلیه حقوق ناشی از شرط ضمن عقد اجاره را که در بالا به آنها اشاره کردیم دریافت کرده باشد هنگام تخلیه حق دریافت سرقفلی ندارد.|
۲- قراردادهای استیجاری قبل از سال ۱۳۷۶ : روابط استیجاری اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده براساس مقررات دیگر از جمله قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ قابل بررسی و مطالعه است. به عبارت دیگر روابط استیجاری که قبل از سال ۱۳۶۷ تنظیم شده اند و روابط ناشی از انتقال حقوقی قانونی مستاجر سابق به مستأجر جدید هنگامی که با اجاره موجر، و بر مبنای قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ تنظیم شده و نیز روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفاتی که بر مبنای توافق شفاهی به موجر تنظیم می شوند یا تخليه اماکن استیجاری قبل از پایان مدت مندرج در اجاره نامه همگی از شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ خارج است. البته همان طور که اشاره کردیم در اجاره نامه های عادی که بعد ازسال ۱۳۷۶ تنظیم می شود و در آن دو نفر گواه به عنوان معتمد موجر و مستأجر امضاء نکرده اند نیز از شمول قانون سال ۱۳۷۶ خارج است) از اینرو در مورد اماکن تجاری که از شمول قانون سال ۱۳۷۶ خارج هستند توجه به نکات زیر ضروری است:
الف- در صورتی که مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه، منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند.
ب - اگر در اجاره نامه حق انتقال به غير سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نباشد و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخليه مورد اجاره ، حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الا مستأجر حق دارد برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در این صورت دادگاه حکم به اجازه انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه صادر می کند در این حالت مستأجر جدید از هر حيث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق است. البته هر گاه ظرف ۶ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، مستاجر منافع مورد اجاره را با سند رسمی به مستأجر جدید منتقل نکند این حکم بی اثر می شود.
ج - اگر مستأجر بدون رعایت مراتب گفته شده مورد اجاره را به دیگری واگذار کند موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و فرقی نمی کند که ملک تجاری در دست مستأجر باشد یا شخص دیگر، در این حالت مستاجر یا متصرف با دریافت نصف حق کسب و پیشه باید محل را تخلیه کند.
د- اگر محل کسب برای شغل معینی برای مثال خیاطی اجاره داده شود و مستأجر بدون رضایت موجر شغل خود را به نانوایی تغییر دهد موجر حق فسخ و تخلیه ملک تجاری را دارد و فرقی نمی کند که ملک در دستور مستأجر باشد یا در تصرف شخصی دیگر و در این حالت به مستأجرها متصرف حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد.
برای دریافت مشاوره حقوقی با وکیل ملکی کلیک کنید